Японский рынок недвижимости

Логотип ClassInvest.Ru
Японский рынок недвижимости

Большинство историй о рынке недвижимости, которые можно услышать, включают периоды подъемов и спадов. Рынок недвижимости умирает на несколько лет, а через несколько лет восстанавливается. Однако случай с Японией был совсем другим. На японском рынке наблюдался невиданный ранее бычий рост. Этот период продолжался до 1991 года.

Затем наступил крах! С 1991 года Япония стала свидетелем крушения эпических масштабов. Стоимость недвижимости значительно упала и оставалась на этом уровне более двух десятилетий, несмотря на безумные усилия японского правительства восстановить его. В этой статье мы станем свидетелями истории японского краха, последствия которого все еще видны на японском рынке.

Три десятилетия долгого экономического чуда

После Второй мировой войны японская экономика была практически разрушена. Они десятилетиями вели сражения, и поэтому их экономика сильно пострадала. Кроме того, Соединенные Штаты разрушили два из их крупных городов – Хиросиму и Нагасаки. Таким образом, моральный дух рабочих также был низким.

Однако послевоенная экономика Японии пережила экономический бум. Японские корпорации начали продвигаться вперед на мировых рынках электроники и автомобилей. Это привело к росту благосостояния экономики. Высокий уровень благосостояния создал рабочие места для многих японских служащих. Это наряду с тем фактом, что японские корпорации считают сотрудников членами своей семьи, т.е. никогда не увольняют их, привело к увеличению покупательной способности.

К концу 70–х – началу 80-х годов Япония, была страной, которая имела площадь меньше штата Калифорния и постоянно подвергалась сотрясениям от стихийных бедствий, таких как землетрясения и извержения вулканов, стала второй по величине экономикой в мире. Она медленно приближался к США по пятам. Для многих экономических обозревателей это было не что иное, как экономическое чудо, совершенное Японией за три десятилетия.

В течение этих трех десятилетий на японском рынке недвижимости, цены на нее росли примерно со скоростью экономического роста, и очень немногие предполагали о создании какого–либо пузыря.

Изменено налоговое законодательство

На японских рынках действовал драконовский режим налогообложения, который предотвращал любые изменения прав собственности на недвижимость.

Например, если она была продана менее чем через два года после покупки, налоги составили более 90% от прироста капитала! Если та же недвижимое имущество было продано более чем через два года, но менее чем через пять лет после ее покупки, около 75% прироста капитала, полученного инвесторами, подлежали уплате правительству Японии в качестве налога. Если инвесторы продавали недвижимость в любое время по истечении 5 лет, 50% прироста капитала подлежало уплате в качестве налога.

Ситуация изменилась в середине 80–х годов, когда правительство Японии отменило многие из этих правил, чтобы создать открытый рынок недвижимости, отвечающий потребностям открытой японской экономики.

Цикл фондового рынка и рынка недвижимости

В результате экономического чуда и либерализации законов, касающихся недвижимости, возникла ситуация, когда недвижимость и фондовый рынок начали подпитывать друг друга. Многие люди продали бы свои ценные акции на рынке, чтобы купить недвижимость. Это создало спрос на недвижимость, которая росла в цене.

Таким образом, многие инвесторы любую недвижимое имущество будут обналичивать, а затем снова покупать акции японских корпораций. Оба таких класса активов на японских рынках превосходили все остальные инвестиции в мире. Таким образом, они привлекали все больше и больше денег, и оценка обоих этих классов активов взлетела до небес!

К 1991 году оценки недвижимости в Токио были в несколько раз выше, чем конкурирующие оценки в более процветающих городах, таких как Нью-Йорк и Лондон.

90–е: крах в сфере недвижимости

90–е годы стали началом конца для рынка недвижимое имущество Японии. Банк Японии резко повысил процентные ставки, чтобы обуздать инфляцию, вызванную мягкой денежно–кредитной политикой, которой он придерживался на протяжении десятилетий. В результате повышения процентных ставок денежная масса на рынке сократилась. Также стало дороже обслуживание ипотеки.

Это привело к окончательной нисходящей спирали, поскольку цены на недвижимость в Японии упали более чем на 64% за короткий период десятилетия! Инвесторы и домовладельцы, большинство из которых имели высокую долю заемных средств, потеряли значительную часть своих инвестиций, поскольку цены продолжали падать.

2015: стоит вдвое дешевле!

Сегодня, в 2015 году, рынок жилья Японии все еще не восстановился. Это происходит после того, как Япония уже много лет удерживает свои процентные ставки около нуля. Вдобавок к этому Япония также следовала программе количественного смягчения, но она также оказалась неэффективной в повышении цен на рынке недвижимости.

Сегодня средняя цена на недвижимое имущество в Японии составляет более 50% дисконта по сравнению с пиковыми ценами, наблюдавшимися в 1991 году. Цены примерно находятся на уровне 1985 года, т.е. когда пузырь только начался.

Подводя итог, можно сказать, что если бы вы инвестировали в японскую недвижимость в 1985 году и хотели бы снять свои инвестиции через три десятилетия, вы бы получили нулевой прирост капитала! Это то, что делает историю японской недвижимости важной и интересной для любого студента или инвестора.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Оставить комментарий

* - поля, обязательные для заполнения
Загрузка Google reCAPTCHA