Как прогнозировать рынок недвижимости и определять пузыри активов?

Логотип ClassInvest.Ru
Как прогнозировать рынок недвижимости и определять пузыри активов

Цены на жилье могут вырасти по двум основным сценариям:

  • Во–первых, когда фундаментальная экономика данного места претерпела изменения. Это означает, что в этом районе каким–то образом повысился уровень жизни или увеличилось количество рабочих мест, что делает необходимым то, чтобы там оставалось больше людей.
  • Или же может возникнуть спекулятивный пузырь, когда инвесторы покупают по высокой цене сегодня, чтобы иметь возможность продать по еще более высокой цене завтра.

Возникает вопрос, как можно прогнозировать рынки? Как отличить реальный рост цен от пузырей? В этой статье мы попытаемся объяснить некоторые метрики, которые могут позволить инвесторам это сделать.

Процентные ставки

Процентные ставки были общим фактором во всех сценариях бума и спада, которые мы наблюдали на рынке недвижимости. Являются ли они непосредственной причиной этого – вопрос спорный. Однако, они определенно являются одной из причин.

Все подъемы на рынке недвижимости, будь то Япония, США, Китай или Индия, продолжались в атмосфере низких процентных ставок. Это связано с тем, что низкие процентные ставки приводят к избыточной денежной массе и сценарию, при котором покупатели внезапно наводняются лишними деньгами и выстраиваются в очередь, чтобы купить дома.

Верно и обратное. Все спады на рынке недвижимости также были вызваны внезапным и неожиданным повышением процентных ставок. Все кризисы, начиная с кризисов субстандартной ипотеки и кончая «потерянным десятилетием», коренятся в повышении процентных ставок.

Поэтому, как инвестору, следует держаться подальше от любых рынков, на которых рост цен на недвижимость, похоже, вызван снижением процентной ставки. Это потому, что в большинстве сценариев это, скорее всего, будет пузырем собственности.

Жилищный инвентарь

Еще один важный показатель, который инвесторы в недвижимость могут измерить, чтобы судить о том, находится ли рынок в состоянии пузыря, – это запасы жилья. Инвентаризация жилья показывает количество непроданных домов, которые есть у застройщиков на данном рынке.

При обычном рыночном сценарии жилищный фонд на рынке остается стабильным. Это связано с тем, что застройщики имеют приблизительное представление о количестве домов, которые за определенный период приобретут покупатели, и поэтому будут создавать дома, которые могут удовлетворить этот спрос, не вызывая избыточного предложения.

Однако, когда приближается бычий рынок, внезапно возникает нехватка жилищного фонда. Это означает, что на рынке не будет жилья! С другой стороны, во время медвежьего рынка наблюдается резкий рост жилищного фонда. Поэтому на рынке доступно несколько домов. Однако очень немногие покупатели готовы их покупать.

Таким образом, наблюдение за инвентаризацией жилищного фонда может сказать инвестору, на какой стадии бизнес–цикла находится рынок в настоящее время?

Скорость поглощения

Показатели абсорбции похожи на противоположность жилищной инвентаризации. Инвентаризация жилья сообщает нам количество непроданных домов на рынке за определенный период.

С другой стороны, коэффициенты поглощения говорят нам о количестве домов, которые были куплены на рынке за определенный период. Это число обычно можно оценить по количеству запросов, полученных правительством о передаче прав собственности. Еще раз, растущее число означает бычий бег, а падающее число означает медвежий бег.

Заработная плата к стоимости капитала

Другой критерий доступности – сравнение годовой заработной платы среднего человека, проживающего в данном районе, с капитальными ценностями, преобладающими в этом районе. Результат даст нам количество лет, которые человеку придется проработать, чтобы купить дом в данном районе.

Средняя заработная плата обычно рассчитывается исходя из средней заработной платы рабочих, проживающих в данном районе.

Цифры от 5 до 10 означают доступность. Это связано с тем, что если человек может купить дом со 100% своей заработной платы за 5–10 лет, он может позволить себе ипотечный кредит на 20 лет. Однако, если число превышает 20, это означает пузырь. Причиной такой высокой цены может быть тот факт, что это рынок, управляемый инвесторами, а средний человек – всего лишь арендатор!

Аренда до капитальной стоимости

Один из лучших способов предсказать пузырь на рынке жилья – это сравнить арендную плату со стоимостью капитала. Когда фундаментальные экономические основы данной собственности меняются, арендная плата, а также капитальная стоимость изменяются одновременно.

Однако в случае пузыря спекулянты повышают стоимость капитала, ожидая еще большего прироста капитала. Однако арендная плата не повышается, потому что арендаторы не видят изменения стоимости собственности. Следовательно, на таких рынках существует огромная разница между стоимостью аренды и капиталом, что можно считать верным признаком пузыря.

Таким образом, на рынке недвижимости существуют различные индикаторы, которые могут помочь прилежному инвестору отличить рост цен от пузыря активов.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Оставить комментарий

* - поля, обязательные для заполнения
Загрузка Google reCAPTCHA