Инвестиции в недвижимость надежны, как дома?

Логотип ClassInvest.Ru
Инвестиции в недвижимость надежны, как дома?

Инвесторы обычно называют чрезвычайно безопасные инвестиции фразой «Надежно, как дома». Это свидетельствует о традиционном мировоззрении, согласно которому недвижимость – один из самых безопасных вариантов инвестирования. Старая школа мышления считает, что инвестирование в недвижимость в значительной степени безрисково и обеспечивает лучшую страховку от инфляции.

Однако мир недавно обнаружил после многочисленных аварий с недвижимостью, что дома не так безопасны, как считалось. В этой статье перечислены различные риски, с которыми сталкивается инвестор при инвестировании в недвижимость. Вот некоторые из распространенных рисков:

Риск №1: Риск плохих арендаторов

Многие люди, инвестирующие в недвижимость, обычно вкладывают средства ради денежных потоков, получаемых от недвижимости. Эти денежные потоки поступают в виде постоянно растущих арендных платежей. Эти денежные потоки исходят из предположения, что инвесторы всегда смогут найти хороших арендаторов. Хорошие арендаторы вовремя платят, не разрушают имущество и не создают никаких юридических проблем.

Однако исследования показали, что со статистической точки зрения инвесторы не всегда могут найти хорошего арендатора. Плохие арендаторы оцениваются как риск номер один большинством опытных инвесторов в недвижимость. Хотя лишь очень небольшой процент инвесторов столкнется с плохими арендаторами, есть большая вероятность, что вы можете столкнуться со значительными судебными издержками, если один из них встретится вам.

Следовательно, инвестирование в недвижимость – это тоже дело людей. Это причина, по которой арендодатели хотят проверить кредитные рейтинги и записи полиции, прежде чем сдавать свою собственность в аренду. Идея состоит в том, чтобы снизить эти риски.

Риск №2: Риски ликвидности

Инвестиции в недвижимость, вероятно, являются наиболее неликвидными по сравнению со всеми другими инвестициями. Это связано с тем, что сумма денег, необходимая для инвестиций в недвижимость, огромна, и это требует огромных обязательств из личных финансов любого инвестора.

Поэтому, если вы инвестируете в недвижимость и хотите выйти из нее, не существует готового рынка, который бы предоставил поминутные котировки относительно вашей собственности. Кроме того, покупателей, которые готовы заключить такую крупную сделку, очень мало.

Следовательно, акции, облигации и золото могут быть обращены в деньги за несколько минут, если это необходимо инвестору. Однако недвижимость продается очень долго. Эту неликвидную ценность данного актива необходимо учитывать в инвестициях в недвижимость, чтобы гарантировать, что инвесторы не сделают плохую ставку.

Риск №3: Риски кредитного плеча

Выше мы заявили, что инвестиции в недвижимость обычно требуют значительных вложений капитала. Большинство людей, которые покупают недвижимость, не имеют такого свободного капитала, чтобы инвестировать в данную собственность. Следовательно, более двух третей недвижимости, которая продается и покупается на любом рынке, имеет привязанный к ней рычаг.

Люди обычно покупают дом в ипотеку. Ипотека выдается на длительный период, скажем, на 30 лет или около того. Следовательно, проценты по ипотеке в несколько раз превышают первоначальную сумму займа! Вдобавок к этому первые несколько ежемесячных платежей по ипотеке состоят почти исключительно из процентов. Следовательно, в течение первых 4 лет или около того, никто почти не выплачивает основную сумму!

Поскольку недвижимость оценивается так высоко, она почти исключительно зависит от непрерывного роста цен на недвижимость. Цены на недвижимость не должны падать. Простая стагнация сделает расходы по процентам неприемлемыми и приведет к убыткам в инвестициях!

Таким образом, инвестиции в недвижимость подвержены серьезным финансовым рискам, что противоречит общепринятому мнению.

Риск №4: Риски контрагента

Многие люди, покупающие недвижимость, обычно покупают недостроенные квартиры. Незавершенные объекты, как правило, дешевле, и застройщики готовы предоставить более выгодное финансирование. Однако покупка строящегося объекта также сопряжена с серьезными рисками.

Инвесторы становятся уязвимыми перед дефолтом разработчиков. Кроме того, часто разработчики не могут получить необходимые разрешения от местных властей. Таким образом, проект откладывается. В результате этой задержки покупатели теряют часть своих инвестиций, поскольку им приходится продолжать платить арендную плату.

Таким образом, инвестиционные проекты в сфере недвижимости подвержены рискам контрагента. Инвесторы должны проявлять усердие и иметь план по снижению таких рисков.

Риск №5: Информационные риски

Рынок недвижимости крайне непрозрачен по сравнению с другими рынками. На таких рынках, как акции, облигации и слитки, доступна актуальная и точная информация. Эти данные можно использовать для оценки тенденций в классе активов и принятия обоснованных решений.

Однако, когда дело доходит до недвижимости, доступны только данные от местных брокеров. Эти брокеры имеют корыстные интересы и, следовательно, не имеют причин предоставлять надежную, действенную информацию. Поэтому данные, относящиеся к текущей арендной плате и капитальной стоимости, в значительной степени являются предположениями!

Поэтому покупателям необходимо иметь несколько источников информации, чтобы они могли подтвердить достоверность полученных данных. Этот риск также в значительной степени уменьшился с появлением онлайн–порталов недвижимости и прямых транзакций между покупателями и продавцами. Однако механизм определения цены остается в значительной степени непрозрачным.

Инвестиции в недвижимость – это очень сложный бизнес, требующий большого опыта для снижения рисков, упомянутых выше.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Оставить комментарий

* - поля, обязательные для заполнения
Загрузка Google reCAPTCHA