Доля несовершеннолетним детям в ипотечной квартире

Доля несовершеннолетним детям в ипотечной квартире

Этот вопрос особо остро возникает в ситуации, когда принято решение о размене объекта, в котором уже имеется доля несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства не разрешают продавать объект, не убедившись, что доля будет сохранена в объекте покупки. Как правило, доля не только сохранена, но и увеличена.

Не многие банки идут на такую схему. Ведь объект, в котором есть такая доля, становится менее ликвидным - продать его будет не просто.

Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Риелторы и застройщики, знающие о таком факте, приводят клиентов именно в этот банк. Для получения корректного решения необходимо помимо общего пакета документов на ипотечную заявку предоставить также правоустанавливающие документы на объект, содержащий вышеупомянутую долю.

Согласование сделки с органами опеки

При одобрении суммы ипотечного кредита, в стандартном уведомлении банка добавляется информация о том, что данная кредитная организация не возражает против выделения доли несовершеннолетнему в залоговой квартире.

Далее государственные органы выносят свое решение:

- согласны ли они на продажу имеющейся квартиры,

- выделение доли в покупаемой залоговой квартире,

- какую долю они согласны выделить в покупаемой квартире,

- согласны ли на залог квартиры банку.

После этого банк производит окончательный расчет суммы ипотечного кредита. Он может отличаться от изначально одобренного, ведь у банков есть требование к первоначальному взносу и доли несовершеннолетних в залоговой квартире. Чаще всего требуется 20% взнос и доля ребенка не более половины.

Например, продается квартира площадью 30кв.м. и долей ребенка в ней 1/3 (т.е. ребенку принадлежит 10кв.м.). А приобретается объект, допустим жилой дом, площадью 60кв.м. за 3 млн. рублей. По предварительным расчетам банк одобрил 1,9 млн. рублей за минусом 20% взноса и 10кв.м. ребенка. Органы опеки выносят решение выделить в доме ребенку также 1/3 часть (т.е. уже 20кв.м.). Доля взрослых 2/3, т.е. в денежном выражении 2 млн. рублей. Требование по доле взрослым в ипотечном объекте выполнено, половина не превышена. Отнимаем от доли взрослых первоначальный взнос: 2 млн. рублей – 20% = 1,6 млн. рублей. То есть банк выдаст только 1,6 вместо одобренных 1,9.

Но чаще всего одобрение банка и органов опеки совпадает. Поэтому не стоит переживать, если в продаваемом объекте есть доля несовершеннолетнего ребенка.